Для принятия
максимально обоснованных управленческих решений по развитию города,
yеобходимо предоставить органам власти полную объективную информацию о
городских ресурсах, а также возможность прогнозирования последствий
принимаемых решений.
Получение такой
информации связано с решением следующих задач на трех уровнях:
-
ПЕРВАЯ
ЗАДАЧА: инвентаризация и учет городских ресурсов (нижний
уровень);
-
ВТОРАЯ
ЗАДАЧА: интеграция информации, моделирование, анализ развития
городской территории, контроль за ее развитием (второй уровень);
-
ТРЕТЬЯ
ЗАДАЧА: выработка - на основе аналитической информации –
необходимых управленческих решений (верхний уровень).
Роль поставщиков
ресурсной информации для системы управления играют кадастры (реестры).
КАДАСТР - это
систематизированный свод документированной информации об имуществе (в т.ч.
недвижимости), находящемся на определенной территории, и - что существенно
- о правах на это имущество.
Рассмотрим
подробнее приведенные выше уровни решения задачи управления городом с
«кадастровой» точки зрения.
ПЕРВАЯ ЗАДАЧА: инвентаризация и учет
городских ресурсов.
Эта задача - почти
полностью ТЕХНИЧЕСКАЯ - решается учетными организациями - горкомземами,
БТИ, инженерными предприятиями. Часть учетных функций по некоторым
ресурсам выполняют органы архитектуры и комитеты по управлению
муниципальной собственностью. Учет вещных прав передан регистрационным
палатам Минюста. На этом нижнем - УЧЕТНОМ - уровне позиционируется
земельный кадастр и в более общем плане - кадастр недвижимости.
ВТОРАЯ ЗАДАЧА: интеграция информации о
территории для целей управления, моделирование, анализ вариантов развития
городских ресурсов, контроль за правильным развитием всех видов ресурсов.
Для принятия
управленческих решений, определяющих процессы городского развития,
необходима интеграция сведений обо всем, что создано и существует на
поверхности (почвы, растительность, застройка, транспортные магистрали),
под поверхностью земли (геология, гидрогеология, тектоника), а также над
поверхностью (микроклимат, состояние воздушного бассейна, экология и пр.).
Важны также показатели о населении, экономической базе, генеральных схемах
водо-, газо-, тепло-, электроснабжения, характере внутригородских и
внешних связей, несущей способности грунтов, инженерно-технических
условиях в освоении площадок под строительство и др.
Рассматриваемая
задача - АНАЛИТИЧЕСКАЯ, и СИНТЕЗИРУЮЩАЯ, а потому самая сложная - всегда
решалась и решается ВО ВСЕХ АСПЕКТАХ органами архитектуры и
градостроительства. Здесь, - на втором уровне, - позиционируется
градостроительный кадастр, использующий информацию с нижнего уровня.
Однако, информации только с нижнего уровня для управления городской
территорией, в т.ч. рынком недвижимости, недостаточно.
ТРЕТЬЯ ЗАДАЧА - комплексный анализ
развития территории и выработка на основе моделей прогнозов на будущее.
Эта задача также в
большой степени решается управлениями архитектуры и градостроительства. И
должно это происходить во взаимодействии с многими управлениями городских
администраций, особенно управления экономики.
Структурирование
городской среды, перспективы развития той или иной территории, а также
правовое зонирование (зональный регламент), т.е. вопросы, которые
находятся в сфере компетенции органов архитектуры и градостроительства, в
значительной мере (на 80-85%) определяют инвестиционную привлекательность
различных участков городской территории как объектов недвижимости. Здание
само по себе может быть очень дорогим, но если территория, на которой оно
расположено, не имеет инженерного обеспечения, труднодоступна и
развивается хаотично, тогда рыночная стоимость объекта будет невелика,
сделки будут редки, поступления в бюджет от недорогого имущества будут
незначительными.
С другой стороны,
органы власти в силах существенно повысить инвестиционный спрос на
территорию, если обустроят удобные подъезды к ней, проложат магистральные
инженерные коммуникации и объявят посредством зонального регламента о ее
функциональном назначении, увеличив тем самым рыночную стоимость объектов
и, как следствие, пополнение городского бюджета от платы за объекты
недвижимости, включая земельные участки.
Это означает,
кроме всего прочего, что и формирование расходной части городского
бюджета, должно проводиться с учетом градостроительного аспекта, имея
целью постоянное повышение ценности городской территории как источника
доходов.
В нынешних
условиях, - когда мода на рыночные слова велика, - мы видим во многих
городах занижение роли органов градостроительства в вопросах управления
недвижимостью. Считается, что, создав новые структуры, ориентированные на
рынок (горкомземы, комитеты по управлению муниципальной собственностью и
т.д.), городская власть решит все проблемы с формированием и развитием
рынка недвижимости. Почти повсеместно является правилом, а не исключением,
что эти структуры действуют без серьезной методологической связи с
органами архитектуры и градостроительства. Считается также, что рынок
недвижимости неплохо регулируется и без использования градостроительной
информации. Однако, город - это целостная система, в которой все
взаимосвязано. А рынок недвижимости - это есть рынок тех объектов, из
которых как раз и состоит город. Уверенность некоторых рыночно
ориентированных структур в том, что цена объекта недвижимости не очень
сильно связана с градостроительной ситуацией, привела сегодня к тому, что
рынок недвижимости еще не встал на ноги.
Сегодня мы
сталкиваемся со следующими важнейшими методологическими проблемами учета и
ведения кадастров территорий.
Основная проблема:
в стране не проводится системное рассмотрение задачи учета - в аспекте
полноценного структурно-функционального развития территории. Город должен
управляться не по частям, а комплексно - с учетом полной и обоснованной
информации о территориальных ресурсах. В реальности же во многих городах
превалирует подход, основывающийся на узковедомственном характере
рассмотрения проблем, не выходящих за рамки задачи технической
инвентаризации объектов учета. Эта задача очень важная, но информация,
получаемая от технической инвентаризации зданий и земельных участков,
НЕДОСТАТОЧНА ДЛЯ ТОГО, ЧТОБЫ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ БЫЛИ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫ ДЛЯ
СЕРЬЕЗНОГО ИНВЕСТОРА. Одних точных координат земельных участков
недостаточно для информационного обеспечения рынка недвижимости.
Необходимо учитывать многочисленные градостроительные аспекты территории
как среды, в которой только и реализуется объект как рыночный товар –
транспортную доступность, инженерную обеспеченность, экологические
условия, развитость инженерной инфраструктуры, хорошо разработанный
генплан, наличие грамотной функциональной организации территории и мн. др.
А потому следует все-таки признать главенствующую для управления
территорией роль градостроительного кадастра и его информационных
ресурсов.
Полученная с помощью градостроительного кадастра информация гарантирует
инвестору надежность его вложений, позволяет рационально распорядиться
средствами, не опасаясь случайных "открытий" в ходе земляных работ.
Создание
автоматизированной системы веления государственного градостроительного
кадастра (АСВ ГГК) обеспечит организации, проводящие кадастровый учет
объектов недвижимости и регистрацию прав на объекты недвижимости,
информацией, необходимой для проведения ими массовой и индивидуальной
оценки объектов недвижимости, данными о состоянии и развитии территорий
населенных пунктов.
Без
градостроительной информации невозможно существование рынка недвижимости,
поскольку из градостроительного кадастра в кадастр недвижимости поступает
информация о сервитутах, транспортной структуре, регламентах территории,
ее инженерной обеспеченности, планах развития, генеральных схемах водо-,
газо-, тепло-, электроснабжения, градостроительной ценности объектов
недвижимости, составляющей 85% рыночной цены, и др.
Внедрение АСВ ГГК
в городах позволит резко увеличить поступление в местные бюджеты средств
от платы за землю. Так внедрение в 2000г. в г.Уфе ставок
дифференцированного земельного налога, разработанных Ленинградским «НИИ
урбанистики и градостроительства» на основе градостроительной информации,
дало только за один год прирост поступлений в городской бюджет финансовых
средств от платы за землю с 40млн.руб. до 190млн.руб., т.е. почти в 5
раз.
Задача
градостроительного кадастра как раз и состоит в том, чтобы интегрировать
всю информацию о территории. Часть этой информации должна использоваться
как информационное обеспечение лотов при продаже прав на объекты
недвижимости. Продать сегодня земельный участок без данных о том, что
лежит под землей, находится на ней и над ней – невозможно, тем более
крупному грамотному инвестору.
Мировая практика
показывает, что комплексные информационные системы в области
градостроительства являются неотъемлемой частью современного управления;
без их создания невозможно оптимальное развитие городов, формирование
рынка земли и недвижимости, а также развитие инвестиционного процесса.
Помимо несомненной
пользы в облегчении решения целого ряда градостроительных проблем, следует
учесть, что экономическая эффективность введения подобных систем на Западе
оценивается на уровне 12 долларов прибыли на 1 доллар затрат. Именно
поэтому эффективность кадастровых систем на основе современных
информационных технологий признана во всем мире и является надежным
инструментом пополнения городской казны.
Другая проблема: учет объектов на территории практически никто не
рассматривает как первый шаг к проведению последующего имитационного
моделирования процессов, протекающих на территории. Без постановки задачи
анализа и прогноза на основе учетной информации любое управление будет
всего лишь реализацией примитивной методики «тыка».
Поэтому учет
должен проводиться, имея в виду и эти цели. Где-то родилась следующая
аналогия: «Если представить автоматизированную систему в области
градостроительства автобусом, а городскую власть – водителем, то
задача-максимум интегрированной информационной системы – подсказать
водителю, что его ждет за углом, а задача-минимум - хотя бы протереть
стекло…»
Таким образом,
градостроительный кадастр, вследствие своей объективной комплексности и
многоаспектности является информационной основой для принятия решений по
управлению городскими ресурсами. Сегодня в г.Уфе, где городская власть
осознает объемы и роль информационных ресурсов градостроительного кадастра
для системы управления городом, начинаются работы по созданию
общегородской информационной системы. Такая автоматизированная система
должна дать возможность власти концентрировать информацию о городских
ресурсах и использовать ее в практике управления. Первая очередь этой
системы может вступить в строй уже в текущем 2001 года. И именно
градостроительный кадастр становится основой единой муниципальной
информационной системы (МИС). Часть данных будет поступать из
ведомственных кадастров и реестров нижнего уровня, - в т.ч. кадастра
недвижимости, реестров объектов инженерного обеспечения, реестров зданий,
сооружений, природных ресурсов и т.д. На основе этой информации уже в
ближайшем будущем планируется проводить моделирование процессов развития
территорий, что позволит власти принимать обоснованные решения, а не
делать дорогие ошибки, исправляя их потом на живом организме города.
Работа по созданию комплексной МИС пользуется поддержкой главы
администрации города г.Уфы.
Почему роль
управлений архитектуры и градостроительства в информатизации системы
управления городом является ключевой?
-
потому, что управление
архитектуры и градостроительства - единственное структурное
подразделение администрации, которое смотрит на город интеграционно - во
всех его аспектах, - а не только в каком-либо одном, например, рыночном;
-
потому, что управление
градостроительства - единственное подразделение, которое объективно
преследует цели развития города в целом, а не отдельных отраслей его
хозяйства;
-
потому, что управление
градостроительства - подразделение, концентрирующее в градостроительном
кадастре наибольшие информационные ресурсы о территории и важнейшую
аналитическую информацию: генплан города, схемы развития транспорта и
инженерного обеспечения, зональный регламент, данные о геологии,
экологии, историческом наследии, а также проекты планировки, застройки,
проекты межевания, резервирования территорий и т.д. Все это нужно знать
власти, чтобы эффективно управлять территориальными ресурсами.
Вывод
Усиление, а точнее
- возвращение градостроительному аспекту его признанной аналитической и
синтезирующей роли в деле управления развитием городской территории -
должно быть сегодня важнейшей задачей государственной власти, если она
намеревается создать благоприятный инвестиционный климат в городах и
совершенствовать рынок недвижимости, который, - уже всем очевидно, -
топчется на месте, достигнув своего потолка развития на нынешнем этапе.
Причиной (или следствием этого) явился отрыв рыночно ориентированных
городских служб от внимания к проблемам градоустройства. Не умаляя
важности частных кадастров, необходимо признать, что их задача -
поставлять информацию на уровень интегрирующего градостроительного
кадастра, обеспечивающего комплексный анализ развития территорий для целей
эффективного управления городом.
Без развития
градостроительного кадастра развитого рынка недвижимости НЕ БУДЕТ, крупный
инвестор в города НЕ ПОЙДЕТ, отдачи от недвижимости в бюджеты городов
ждать НЕ СЛЕДУЕТ.
|
